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INFORMATION SUR LES LOCATIONS IMMOBILIERES

Famille Lozere

1 - AVANT LA SIGNATURE DU BAIL

Lorsqu'une personne recherche une logement à louer, elle peut le faire soit directement, soit par l'intermédiaire d'un professionnel comme un agent immobilier , un notaire...

Documents que le propriétaire peut demander :

- les différents justificatifs des revenus (fiches de paye, avis d'imposition sur le revenu...)

- Caution d'un tiers, garanties de paiement de paiement des loyers

- Certains documents sont interdits (art 22-2 de la loi du 6 juillet 1989) : carte d'assuré social, attestation de bonne tenue de compte bancaire, contrat de mariage, chèque de réservation du logement...


2 - UN CONTRAT ÉCRIT

Il est obligatoire que le bail soit écrit, on ne peut réaliser de bail oral.

Certaines clauses sont obligatoires : nom et adresse des parties, durée du contrat, description du logement et surface, montant du loyer et condition de sa révision, montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer maximum)...

Certaines clauses sont interdites : clause qui impose le prélèvement automatique, clause qui interdit au locataire d'avoir des animaux de compagnie (hors chien de 1ère catégorie), clause qui fait supporter au locataire des frais d'expédition de la quittance...

Durée du bail :

- trois ans si le bailleur est une personne physique

- six ans si le bailleur est une personne morale

- bail de courte durée sous certaines conditions : si la bailleur est une personne physique, il peut proposer un contrat d'une durée inférieure à 3 ans mais d'un an minimum s'il est obligé de récupérer son logement pour des raisons professionnelles ou familiales (ex : départ à la retraite...). Le bail doit indiquer l'événement précis qui justifie la conclusion d'un bail de courte durée.


3 - L'ETAT DES LIEUX

Il y a une obligation de réaliser un état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie.

Ce document est très important : c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée  et au départ du locataire, que le propriétaire pourra le cas échéant, demander la réparation de certains éléments détériorés, ou conserver une partie du dépôt de garantie.

Il est réalisé soit directement entre les parties de manière contradictoire, soit par un huissier de justice.

4 - LE DDT : DOSSIER DE DIAGNOSTIC TECHNIQUE

Le bailleur a l'obligation de fournir le Dossier de Diagnostic Technique au moment de la signature du bail, qui comprend les documents suivants :

- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). A partir du 1er janvier 2011, le résultat du DPE devra être indiqué dès l'annonce de location (loi Grenelle 2 de juillet 2010).

- L'état des risques naturels et technologique, si le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques prescrit ou approuvé.

- Le constat de risque d'exposition au plomb, pour les logements construits avant le 1er janvier 1949.

5 - LES OBLIGATIONS DU BAILLEUR (art 6 de la loi du 6 juillet 1989)

- Obligation de délivrer un logement décent : c'est à dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

- Obligation de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation.

- Obligation d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

- Obligation d'entretenir les locaux et d'y faire toutes les réparations autres que locatives.

- Obligation de transmettre gratuitement au locataire, à sa demande, une quittance de loyer et de charges.

6 - LES OBLIGATIONS DU LOCATAIRE

- Obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le bail

- Obligation d'user paisiblement du logement

- Obligation d'assumer les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

- Obligation de s'assurer contre les risques locatifs (principalement dégâts des eaux, incendie, explosion et éventuellement vol). Le propriétaire peut demander chaque année un justificatif de cette assurance.

- Obligation de ne pas transformer le logement, ni les équipements, sans l'accord écrit du propriétaire.

7 - LE LOYER ET SA RÉVISION

Le loyer initial est fixé librement entre le propriétaire et le locataire, et est inscrit dans le bail.

Révision du loyer possible si le bail le prévoit. Révision annuelle en fonction de l'IRL : Indice de Référence des Loyers.

Procédure particulière de renouvellement du bail avec un nouveau loyer si le loyer est manifestement sous-évalué.


8 - LES GARANTIES DE PAIEMENT DU LOYER


Ces garanties peuvent prendre plusieurs formes :

- cautionnement

- assurance contre les impayés de loyers


LE CAUTIONNEMENT

Le cautionnement est un engagement lourd qui doit être écrit et respecter un formalisme strict sous peine de nullité.

Le cautionnement peut être apporté :

- par une personne morale (Fond Solidarité Logement, établissement bancaire...)

- par une personne physique (souvent un parent ou un ami). Dans ce cas, il est important de s'assurer de la solvabilité de la caution en lui demandant les justificatifs de ses revenus (fiches de paye, avis d'imposition...)

Attention ! Sauf en cas de location à un étudiant ou à un apprenti, la caution d'un tiers ne peut plus être exigée si le bailleur personne physique a souscrit une assurance contre les impayés de loyers.

LES ASSURANCES CONTRE LES IMPAYÉS

On retrouve deux types d'assurance contre les impayés de loyer :

- Les assurances  loyers impayés GLI (Garantie des Loyers Impayés). Il faut s'adresser à l'assureur de son choix et comparer les modalités de prises en charge proposés.

En contre partie, le bailleur paie une prime d'assurance dont le montant est fixé par l'assureur.

- La Garantie des Risques Locatifs (GRL) est un dispositif mis en place par l'Etat et Action logement. Le contrat est souscrit par le bailleur. Prise en charge de tous les risques relatifs à la location : impayés de loyers et de charges, dégradations locatives, frais de contentieux.

La GRL est accordée sous réserve que le montant du loyer ne dépasse pas 2 000€ par mois, charges comprises et qu'il représente 50% des ressources du locataire.

En contrepartie, le bailleur paie une prime d'assurance dont le montant est fixé par l'assureur.

La prime d'assurance GLI ou GRL est déductible des revenus fonciers.


9 - LES AIDES AU LOGEMENT


On retrouve les aides au logement ou les aides personnalisée au logement, qui sont accordées sous conditions de ressources.

Les aides versées au locataire ou directement au propriétaire en tiers payant s'il en fait la demande.

Ces aides sont attribuées pour la location d'un logement loué vide ou meublé.


10 - LES IMPAYÉS DE LOYERS

L' impayé est caractérisé par le défaut de paiement d'un seul loyer même partiel

DÉMARCHES AMIABLES

La recherche d'une solution amiable entre locataire et propriétaire est toujours à privilégier. On peut proposer un plan d'apurement : accord amiable écrit, qui prévoit un étalement de la dette sur quelques mois. Il y a la possibilité de mobiliser le cautionnaire, l'assurance loyers impayés ou la GRL.


Le fond de solidarité pour le logement accorde des aides financières aux personnes en difficultés pour l'accès ou le maintien dans le logement.

PROCÉDURES


Envoi d'une lettre en recommandé avec accusé de réception de mise en demeure de reprendre le paiement des loyers en cours et de régler la dette.

Commandement de payer (ou sommation de payer) par huissier de justice.

Assignation du locataire devant le juge d'instance.

Audience, décision du juge.


SOS LOYERS IMPAYÉS

Numéro vert à destination des propriétaires et locataires, afin de mieux prévenir les expulsions liées aux situations d'impayés. 08 05 16 00 75

11 - LES CHARGES


La liste des charges est fixée par le décret du 26 août 1987 (liste limitative).

Le paiement des charges peut se faire :

- soit sur justificatifs,

- soit par le versement de provisions pour charges. Dans ce cas, une régularisation doit être effectuée chaque année, pour ajuster le montant des versements aux dépenses réelles. Le décompte des charges doit être adressé au locataire chaque année, pour ajuster le montant des versements aux dépenses réelles. Le décompte des charges doit être adressé au locataire chaque année, et indiquer le décompte par nature des charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires dans les immeubles collectifs.

12 - LA FIN DU BAIL

Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de trois mois.

Dans tous les cas, le congé doit être donné par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier.

Le préavis est réduit à un mois dans certains cas :

- mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,

- locataire âgé de plus de 60 ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile,

- locataire bénéficiaire du RSA.

Le bailleur ne peut donner congé qu'à la fin du bail (donc tous les s les trois ans.) Il doit respecter un préavis de 6 mois et envoyer le congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.

Il doit motiver le congé :

- soit pour reprise pour habiter, lui-même ou un membre de sa famille

- soit pour vendre le logement, et le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption

- soit pour motif légitime et sérieux, par exemple en cas de non-respect en cours de bail par le locataire de l'une de ses obligations.

13 - LA COLOCATION


Deux ou plusieurs personnes prennent un logement en location et se partagent le paiement des loyers. Les noms de l'ensemble des locataires doivent figurer sur le bail, ainsi chacun bénéficie des mêmes droits et des mêmes devoirs sur le logement.

Le contrat peut prévoir la solidarité des locataires : elle joue même en cas de départ de l'un d'entre eux.


14 - LOCATION MEUBLÉE

La location est meublée lorsque le logement (maison, appartement, chambre...) est garnie d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre la vie courante.

La loi du 18 janvier 2005 réglemente en partie la location meublée si le logement constitue la résidence principale du locataire.

Le logement doit être décent.

Le montant du dépôt de garantie n'est pas réglementé, donc possibilité de demander 2 mois de loyer.

Durée du bail : un an minimum, avec reconduction tacite. Cas particulier, quand le logement est loué à un étudiant, le bail peut avoir une durée limitée à 9 mois, et sans reconduction tacite.

Congé du locataire : à tout moment, avec un préavis d'un mois.

Congé du bailleur : à la fin du bail, avec un préavis de 3 mois et en motivant son congé par sa volonté de vendre ou de reprendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux.

Le reste n'est pas réglementé, donc c'est le contrat qui s'applique : montant du dépôt de garantie, loyer et révision du loyer, paiement des charges, obligation de s'assurer...

Pour plus d'informations n'hésitez pas à contacter l'ADIL 48 au 04 66 49 36 65.

Lien vers le site Internet de l'ADIL 48


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