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FISCALITE DU PROPRIETAIRE BAILLEUR

Famille Lozere

1. LOCATION NON MEUBLÉE


1.1 Revenu foncier

Qu'est ce qu'un revenu foncier ?

Il s'agit du revenu tiré de la location de tout immeuble, bâti ou non (maisons, appartements, bâtiments à usage professionnel, garages, places de stationnement, terrains nus...).

En matière de logements, ne sont concernées que les locations vides.

Quelles sont les personnes imposables ?

- Les personnes qui ont en France leur domicile fiscal
- Celles dont le revenu fiscal est hors de France, pour les revenus de sources françaises
- Les personnes physiques. Règles particulières en cas de propriété partagée (usufruit, indivision...)
- Les sociétés civiles immobilières de personnes (SCI).

Régime réel d'imposition

Régime applicable :

- De plein droit si le revenu brut foncier excède 15 000 €
- Sur option irrévocable pendant 3 ans si le revenu brut foncier est inférieur ou égal à 15 000 €.

L'option s'exerce par le simple dépôt de la déclaration 2044.

Détermination du revenu foncier

Revenu net foncier = revenu brut - charges de la propriété

Le revenu brut foncier : recettes brutes de toute nature perçues au cours de l'année + dépenses incombant au bailleur et mises à la charge des locataires - dépenses supportées par le bailleur pour le compte des locataires.

Charges de la propriété : elles sont déductibles du revenu brut foncier sous certaines conditions :

- charges engagées sur un bien qui vous procure des revenus fonciers
- charges engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation de l'immeuble
- charges effectivement payées au cours de l'année d'imposition
- charges justifiées

Charges de la propriété déductibles du revenu brut

- Frais réels de gérance et de rémunération des concierges.
- Frais réels de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour le gestion du logement.
- Frais de procédure.
- Abattement forfaitaire représentatif des frais de gestion exposés par le bailleur.
- Primes d'assurance.
- Dépenses de réparations et d'entretien.
- Dépenses d'amélioration.
- Indemnités d'éviction, frais de relogement.
- Intérêts et frais d'emprunt.
- Impôts perçus au profit des collectivités locales.
- Déductions spécifiques investissement immobiliers locatifs.
- Déduction spécifique suite à mobilité professionnelle...

Charges déductibles - frais de gestion

Quel que soit leur objet :

- primes d'assurances loyers impayés.
- primes d'assurance PNO (propriétaire non occupant).

Par ailleurs, les personnes qui louent un ou plusieurs logements conventionnés et qui concluent un contrat GRL peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt de 45 % de la valeur de la prime d'assurance. Ce crédit d'impôt n'est pas cumulable avec la déduction des revenus fonciers.

Charges déductibles - dépenses de réparation et d'entretien

Ce sont les travaux qui incombent au bailleur et qui ont pour objet :

- de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial, et sans que ces travaux soient effectués dans le cadre d'une construction, d'une reconstruction ou d'un agrandissement.

Charges déductibles - suite

- Les dépenses d'amélioration (local d'habitation exclusivement), par exemple installation d'un chauffage central, d'une cuisine équipée...
- Indemnités d'évictions versées au locataire, frais de relogement.
- Les intérêts et frais d'emprunt.
- les impôts (taxe foncière).
- Déduction spécifique investissement immobilier locatifs.
- Déduction spécifique suite à mobilité professionnelle...
- Charges de copropriété.

Charges non déductibles - les travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement

Ne sont pas déductibles :

- La création de nouveaux locaux d'habitation, dans des locaux auparavant affectés à un autre usage.
- Une modification importante au gros oeuvre de locaux d'habitation existants.
- Un aménagement interne, qui par son importance équivaut à une reconstruction.
- Un accroissement du volume ou de la surface habitable (agrandissement, surélévation).

Les déficits fonciers

Il y a déficit foncier lorsqu'une même année, e les charges déductibles sont supérieures au revenu brut foncier.

Les déficits fonciers (hors intérêts d'emprunt) s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 €.

Le surplus s'il y a lieu, et le déficit lié aux intérêts d'emprunt, est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.


Attention : il faut continuer à louer pendant 3 ans après l'imputation du déficit.

La possibilité d'imputer sur le revenu global une fraction des déficits se cumule avec le bénéfice de la réduction d'impôt au titre de l'investissement immobilier locatif (sauf dans les DOM-TOM).


Déclaration des revenus fonciers

Les revenus fonciers doivent être portés sur la déclaration d'ensemble des revenus imposables, le détail du calcul du revenu net foncier figure sur un formulaire spécial, annexé à la déclaration d'ensemble et disponible au service des impôts.
Formulaire 2042 et formulaire 2044

Régime de déclaration simplifiée : MICRO-FONCIER


Le montant de vos recettes brutes encaissées est inférieur ou égal à 150 000 € : vous relevez en principe du Micro Foncier. Vous pouvez opter pour le régime réel : vous serez alors soumis à ce régime pendant 3 ans (c'est une option pour 3 ans).

Régime de déclaration simplifiée : MICRO-FONCIER

Modalité :

- Le revenu brut foncier est porté sur la déclaration d'ensemble des revenus "Formulaire 2042".
- Le revenu foncier imposable est fixé à une somme égale au revenu brut annuel diminué d'un abattement forfaitaire de 30 %.

Attention sont exclus du MICRO FONCIER :

- Les immeubles en nue-propriété donnés en location,
- Les immeubles bénéficiant des dispositifs Borloo ancien, Robien, Scellier...

Pour mémoire...

 



 
Micro Foncier Régime réel

Revenu brut global
 
< 15 000 € (par principe) > 15 000 € ou <15 000 € sur option pour 3 ans

Évaluation des charges
 
Abattement forfaitaire : 30 %  Pour leur montant réel, sur justification


1. 2 Réduction d'impôt sur le revenu

Régime de l'amortissement des logements locatifs neufs :

- Périssol (du 01.01.1996 au 31.12.1998)
- Besson neuf (du 01.01.1999 au 02.04.2003)
- Robien classique (du 03.04.2003 au 31.08. 2006)
- Robien recentré (du 01.09.2006 au 31.12.2009)
- Borloo neuf (du 01.09.2006 au 31.12.2009)

Réduction d'impôt pour investissement locatif, dite "Scellier"

Réduction d'impôt Malraux

Avantage fiscal pour les logements anciens :


- Dispositif "Besson" pour les logements anciens
- Dispositif "Borloo ancien"

Crédit d'impôt pour les dépenses d'équipements en faveur du développement durable et des économies d'énergie.

Réduction d'impôt pour les investissements locatif, dite "Scellier"


Les investissements réalisés pour l'acquisition de logements neufs, permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu.

Ce dispositif n'est pas applicable en zone C, sauf dérogation par agrément ministériel, donc pas applicable pour les investissements réalisés en Lozère.

L'investisseur a le choix entre deux options :

- Le dispositif "Scellier" permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt répartie sur 9 ans.
- Le dispositif "Scellier intermédiaire" permettront de bénéficier d'une réduction d'impôt sur 9,12 ou 15 ans.

SCELLIER

- champ d'application : opérations réalisées entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 en zone A, A bis, B1 et B2.
- contribuables concernés : personnes physiques et sociétés de personnes, non soumises à l'impôt sur les sociétés, et dont les revenus provenant de la location du logement sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
- nature des investissements :


  . Logements acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre 1.01.2009 et le 31.12.2010,

  . Logements que le contribuable fait construire, date de dépôt de demande de permis de construire entre 01.01.2009 et le 31.12.2012,

  . Locaux acquis entre le 1.01.2009 et le 31.12.2012 affectés à un autre usage que l'habitation et que le contribuable transforme en logement,

  . Logement acquis entre le 1.01.2009 et le 31.12.2012 ne satisfait pas aux conditions de décence et faisant l'objet de travaux de réhabilitation permettant aux logements neufs.



Attention : le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d'impôt Scellier au titre d'une même année que pour un seul logement.

. engagement du propriétaire bailleur :
louer le logement nu à usage d'habitation principale du locataire pendant 9 ans minimum. La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal. Le logement doit respecter les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique.

. modalités d'application de la réduction d'impôt : pour 2011, réduction d'impôt, 22% pour les BBC (bâtiment basse consommation), 13% pour les logements non BBC.
Elle est répartie par parts égales sur 9 années. Si le montant de la réduction excède l'impôt dû, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des 6 années suivantes.
La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement et ne peut excéder 300 000 € par logement et par an.

Exemple : achat d'un appartement 250 000 € BBC. Rédution d'impôt en Scellier : 250 000/22% = 55 000 € sur 9 ans soit 6 111 €par an.


. conditions de location : le loyer peut être inférieur à un plafond réglementé (loyer mensuel par m²) qui varie selon les zones géographiques.
Exemple à Montpellier, zone B1, loyer maximum par m² = 13 €
Exemple à Nîmes, zone B2, loyer max par m² = 10.60 €

Pas de conditions de ressources du locataire.

SCELLIER INTERMEDIAIRE

Mêmes conditions que pour le dispositif "Scellier", à l'exception des points suivants :

- En plus de la réduction d'impôt, la bailleur bénéficie d'une déduction d'impôt spécifique de 30% à valoir sur les revenus bruts fonciers durant toute le période d'engagement de location.
- Plafonds de loyer plus restrictifs (ex : Montpellier zone B1 = 12.15 €, Nîmes zone B2 = 9.94 €).
- Plafonds de ressources des locataires.
- Location interdite aux membres du foyer fiscal et aux ascendants et descendants.
- Prorogation possible pour 2 périodes de 3 ans soit supplément de réduction d'impôt de 5% du prix de revient du logement par période triennale (1.66 % par an).

 


Engagement de location
 
BBC Non BBC

9 ans
 
22 %  13 %

12 ans
 
27 %   18 %


15 ans
 

32 % 23 %


BORLOO ANCIEN

L'ANAH peut conclure avec tout bailleur une convention avec ou sans travaux par laquelle celui-ci s'engage à louer son logement à des locataire sous conditions de ressources et à des niveaux de loyer maîtrisés pendant 6 ou 9 ans.

En contrepartie, il bénéficie de la déduction fiscale spécifique Borloo dans l'ancien de 30 à 60 %selon l'engagement du bailleur.

Ce dispositif est applicable Lozère pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006 pour un nouvel occupant du logement.

Logement concernés :

- Logement neuf ou anciens,
- Acquis à titre gratuit ou onéreux, ou déjà détenus par la bailleur,

- Conventionnés avec l'ANAH,
- Loués à compter du 1er octobre 2006.

Bailleurs concernés :

- Les personnes physiques,
- Les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés.

Engagement du bailleur :

- Louer nu pendant la durée de la convention (soit 6 ou 9 ans),
- Résidence principale du locataire,
- Impossibilité de louer à des descendants ou ascendants ou les laisser occuper le logement.

Plafonnement mensuel de loyer au m² :

Pour les baux conclus à compter du 1er janvier 2011 : en loyer intermédiaire 8 € 22, en loyer social 5 € 12, en loyer très social 4 € 93, un loyer dérogatoire peut être mis en place par l'ANAH à titre exceptionnel.

ATTENTION : il s'agit des plafonds maximum, et l'ANAH au niveau local  peut fixer des plafonds de loyer inférieurs.

Plafonnement des ressources du locataire :

L'option pour le dispositif Borloo ancien est exclusive de tout autre dispositif fiscal, pas de cumul possible.

2 types de conventions sont possibles :

 

 
Convention social ou très social
 
Convention intermédiaire
Avec travaux
Durée de la convention :9 ans
Déduction fiscale : 60 %
Subvention ANAH de 25 à 35 %

 
Durée de la Convention : 9 ans
Déduction fisale : 30 %
Subvention ANAH de 25 à 35 %
Sans travaux
Durée de la convention : 6 ans
Déduction fiscale : 60 %

 
Durée de la convention : 6 ans
Déduction fiscale : 30 %


CREDIT D'IMPÔT EN FAVEUR DU DÉVELOPPEMENT DURABLE ET DES ÉCONOMIES D'ÉNERGIE

Le propriétaire bailleur qui effectue des dépenses en faveur du développement durable et des économies d'énergie  entre le 1er janvier 2009  et le 31 décembre 2012 et qui donne en location le logement dans lequel ceux-ci sont installés, peut bénéficier d'un crédit d'impôt.

Dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt :

- acquisition d'une chaudière à condensation : 13 %
- acquisition de matériaux d'isolation thermique des parois vitrées (fenêtres, portes-fenêtres, portes donnant sur l'extérieur, volets isolants) : 13 %
- acquisition et pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques (plafonds, murs, toiture, plancher) : 22 %
- acquisition d'appareils de régulation : 22 %
- installation d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable et de pompes à chaleur : de 22 à 36 % selon le type d'équipement.
- équipement de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération : 22 %
- équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales : 22 %
- réalisation d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) autre que celui qui est obligatoire dans le cadre d'une vente ou d'une location : 45 %

La base du crédit d'impôt est constituée par le coût d'acquisition des équipements TTC. Le coût de la main d'oeuvre ne doit pas être pris en compte, sauf s'il s'agit de matériaux d'isolation thermique des parois opaques.

Les travaux doivent être exécutés dans un logement achevé depuis plus de 2 ans.

Engagement de louer le logement nu à titre de résidence principale pendant 5 ans minimum à des personnes autres qu'un conjoint ou un membre du foyer fiscal.

Maximum 3 logements par an concernés par ce crédit d'impôt.

Montant des dépenses ouvrant droit au crédit d'impôt plafonné à 8 000 € par logement.

Obligation de faire réaliser les travaux par une entre prise.

En cas de non respect de cet engagement, reprise du crédit d'impôt.



Revenus fonciers : du revenu brut au revenu net foncier

Toutes ces opérations ont permis de déterminer le revenu net foncier.

Le montant net des revenus fonciers est ensuite soumis à :

- La contribution sociale généralisés, taux 8,2 %,
Au regard de l'impôt sur le revenu, la CSG est déductible à hauteur de 5,8 % des revenus au titre desquels elle est acquittée. Elle reste non déductible pour sa fraction de 2,4 %. Cette déduction ne s'opère pas sur les revenus fonciers, mais sur le revenu global du contribuable pour l'année du paiement de la CSG, c'est-à-dire avec un décalage d'un an.

- La contribution au remboursement de la dette sociale, taux : 0,5 %,

- Au prélèvement social, taux : 2,2 %,

- La contribution additionnelle au prélèvement social, taux : 1,1%,


1. 3 Impôts locaux liés à la location

Taxe foncière sur les propriétés bâties : TFPB

- Due par celui qui est propriétaire du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.

- Pas d'exonération de la TFPB pour le propriétaire bailleur en raison de sa situation financière ou de son âge, ça ne concerne que les PO.

Taxe d'habitation

- Elle est supportée par le locataire.

- Si changement de locataire en cours d'année : la bailleur doit l'indiquer au service des impôts.

- Le propriétaire doit, 1 mois avant le déménagement du locataire, lui demander sa quittance de taxe d'habitation. Sinon, il faut informer l'administration fiscale par LRAR, sous peine d'être tenu responsable du paiement de la taxe.

Taxe spéciale d'équipement

Certaines régions perçoivent une taxe spéciale d'équipement qui s'ajoute à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Elle est due par l'ensemble des redevables de la taxe foncière et de la taxe d'habitation. Instaurée en LR.

Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

Elle est mise à la charge du propriétaire (figure sur TFPB) mais peut être récupérée sur le locataire.

Taxe de balayage

Taxe mise en place au niveau de la commune, à la charge du propriétaire qui peut la récupérer sur le locataire.

1. 4 Taxes liées à la location

La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

Supprimée pour les contribuables personnes physiques depuis l'imposition des revenus 2006 (elle était égale à 2,5 %).

Les personnes morales restent redevables de la CRL, à l'exception des sociétés dites "transparentes", exemple : SCI avec associés personnes physiques qui sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part de bénéfices qui leur revient...

Taxe sur les logements vacants

Cette taxe ne concerne que les communes des agglomérations de plus de 200 000 habitants où il existe un fort déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Taxe d'habitation sur les logements vacants

les communes qui ne sont pas concernées par la taxe sur les logements vacants peuvent décider, par délibération, d'assujettir à la taxe d'habitation les logements vacants depuis plus de 5 ans au 1er janvier de l'année d'imposition. But : inciter la remise en location de ces logements.

La baisse de la TVA

TVA à 5,5 % au lieu de 19,6 % sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de 2 ans. Cela concerne tant les PO que les PB.

2 . LOCATION MEUBLÉE


Qu'est-ce que le loueur meublé ?

C'est celui qui habituellement, donne en location un ou plusieurs logements meublés, que la location s'accompagne ou non de prestations secondaires (ex : location de linge, nettoyage des locaux...).

Il peut s'agir de la location ou sous-location de n'importe quel type d'hébergement : chambres, appartements, saisonnière, à titre de résidence principale ou secondaire.

Il y a en principe location meublée lorsque le logement est garni d'un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre la vie courante.



2.1 Imposition du BIC (bénéfices industriels et commerciaux)

Les revenus provenant de la location d'un logement loué meublé, sont imposables dans la catégorie des BIC.

Ils ne relèvent pas des revenus fonciers.

Le régime d'imposition varie suivant que le bailleur est considéré comme un loueur professionnel ou non professionnel.

Une exonération d'imposition des BIC est prévue pour certaines catégories de location.

- Loueur professionnel : personne qui est inscrite au registre du commerce en qualité de loueur en meublé et, dont les restes annuelles tirées de la location en meublé sont supérieures à 23 000 € et, qui retire de l'activité de loueur des recettes excédant le total des autres revenus professionnels.

Plusieurs régimes d'imposition : régime des "micro-entreprises", régime réel, simplifié ou normal.



MICRO ENTREPRISES : régime de droit commun si les recettes annuelles ne dépassent pas 32 600 €. Dans ce régime, on applique une déduction forfaitaire de 50%.

RÉGIME REEL SIMPLIFIE : obligatoires si recettes comprises entre 32 600 € et 777 000 €, sur option si recette <32 600 €.

RÉGIME REEL NORMAL : recettes > 777 000 €


- Loueur non professionnel : personne qui n'est pas inscrite en qualité de loueur en meublé professionnel au registre du commerce. Personne qui bien qu'inscrite au registre du commerce en qualité de loueur en meublé professionnel, retire de cette activité des recettes annuelles inférieures ou égales à 23 000 € et/ou des recettes n'excédant pas le total des autres revenus professionnels.

Les 3 régimes d'imposition sont possibles dans les mêmes conditions que le loueur professionnel.

- Exonération d'imposition des BIC pour certains loueurs

1. Personne qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées totalement de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location, sous réserve : que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de la location demeure fixé dans les limites raisonnables : 127 € au m² par an en 2011 en province.

Exemple : deux pièces louées de 25 m², plafond de loyer mensuel = (25 x 127)/12 = 264,58 €.


2. Personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principales sont exonérées totalement lorsqu'il s'agit d'une location habituelle - à la journée, à la semaine ou au mois - à des personnes n'élisant pas domicile dans le ;logement. Exonération si recettes n'excèdent pas 760 € par an (taxe comprises).

Exemple : chambres d'hôtes

Ces deux exonérations peuvent se cumuler, par exemple location de pièces à des étudiants pendant l'année scolaire et en chambre d'hôtes l'été.
 
2.2 RÉDUCTION D'IMPÔT "BOUVARD"

Les loueurs en meublé non professionnels qui acquièrent, depuis le 01.01.2009, un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, un logement achevé depuis au moins 15 ans ayant fait l'objet d'une réhabilitation ou d'une rénovation, et le destinent à la location en meublée, peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt. 

Le logement doit être compris donc dans une résidence pour personnes âgées ou adultes handicapés, une résidence de service pour personnes âgées ayant obtenu l'agrément "qualité", une résidence pour étudiants, une résidence de tourisme classée ou un établissement de soins de longue durée.

Il faut s'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

Réduction d'impôt : calculée en fonction du prix de revient du logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence.

Réduction d'impôt : calculée en fonction du prix de revient du logement retenu dans la limite d'un montant de 300 000 €. Son taux est de 18% pour les logements acquis en 2011.


Réduction d'impôt pour investissement locatif de tourisme en ZRR (zone de revitalisation rurale)

L'ensemble des communes de Lozère est situé en ZRR.

Les personnes physiques et les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI de copropriété...) qui investissent dans une résidence de tourisme ou qui font réaliser des travaux dans un logement meublé de tourisme situés en ZRR peuvent bénéficier, sous certaines conditions, d'avantages fiscaux (réduction d'impôt, remboursement de la TVA...).

2. 3 TVA et contribution sur les revenus locatifs

Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont, en principe, exonérées de la taxe sur la valeur ajoutées.

Elles sont en revanche soumises à la contribution sur les logements locatifs CRL concernant les contribuables personnes morales. Depuis l'imposition des revenus 2006, la CRL a été supprimée pour les contribuables personnes physiques.

2. 4 Impôts locaux

Les impôts locaux (taxe foncière et taxe d'habitation) et les taxes annexes (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe...) sont dues en cas de location meublée dans les m^mes conditions qu'en cas de location nue.

Il existe cependant certaines différences :

Taxe d'habitation

Si le logement loué meublé est occupé de manière permanente et exclusive par le locataire, c'est lui qui est imposable à la taxe d'habitation.

Si le logement loué meublé par le propriétaire constitue tout ou partie de son habitation personnelle, c'est le propriétaire qui acquitté la taxe d'habitation. Cela s'applique que le logement constitue la résidence principale ou secondaire du propriétaire.

Ce texte est issue du vendredi Info logement organisé par l'ADIL 48, pour toute information concernant un problème de logement n'hésitez pas à les contacter au 04 66 49 36 65

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